Primeiros passos: como definir seu orçamento real para comprar um imóvel (e não se arrepender depois!)
Por Carlos Bastos |
Última atualização 17/08/2025
Comprar um imóvel é um sonho — mas também um compromisso financeiro longo. Aqui você aprende, de forma prática, a calcular o orçamento real: entrada, parcelas do financiamento imobiliário, ITBI, escritura, taxas bancárias, condomínio, seguro residencial, reserva para reformas e impacto no orçamento pós-compra. Com isso, você evita endividamento e escolhe um imóvel financeiramente sustentável.
Como definir o valor máximo que você pode comprometer
1) Entrada (Dica: use FGTS se possível)
Regra prática: 20% a 30% do valor do imóvel. Quanto maior a entrada, menor o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento imobiliário.
Termos-chave integrados: como calcular financiamento imobiliário, quanto de entrada para comprar imóvel, como usar FGTS na entrada.
Valor do imóvel
Entrada 20%
Entrada 30%
R$ 300.000
R$ 60.000
R$ 90.000
R$ 500.000
R$ 100.000
R$ 150.000
R$ 800.000
R$ 160.000
R$ 240.000
2) Parcelas do financiamento
Regra de ouro: não passar de 30% da renda líquida mensal.
Simule diferentes prazos e taxas; compare sempre o CET.
Palavras-chave integradas: simulação de orçamento para comprar casa, taxas do financiamento imobiliário, CET financiamento.
Avaliação bancária e taxas administrativas: valores fixos por instituição.
Palavra-chave: custos extras na compra de imóvel, como calcular ITBI e escritura.
Item
Estimativa
Observação
ITBI
2% a 3%
Pode haver isenção para primeiro imóvel (veja FAQ)
Escritura + registro
1% a 2%
Paga no cartório
Avaliação bancária
R$ 1.000 a R$ 2.000
Cobrança do banco
Taxas administrativas
R$ 500 a R$ 1.000
Varia por instituição
4) Custos recorrentes: condomínio, IPTU e seguro
Inclua no seu orçamento pós-compra. IPTU pode ser parcelado; seguro residencial é baixo e protege seu patrimônio. Alguns exemplos.
Tipo de imóvel
Condomínio (mensal)
IPTU (anual)
Seguro (anual)
Apartamento
R$ 500 a R$ 800
R$ 1.200
R$ 300 a R$ 600
Casa em condomínio
R$ 800 a R$ 1.500
R$ 2.000
R$ 400 a R$ 800
5) Reserva para reformas e manutenção
Reserve 1% a 5% do valor do imóvel para ajustes iniciais e imprevistos. Esses ajustes podem incluir por exemplo a instalação de armários planejados ou ajustes do projeto luminotécnico.
6) Orçamento de vida pós-compra
Simule o novo custo de vida morando no novo imóvel: transporte, alimentação, escola, serviços e lazer.
Categoria
Valor mensal (exemplo)
Parcela do financiamento
R$ 2.100
Condomínio
R$ 700
IPTU (mensalizado)
R$ 100
Seguro residencial
R$ 50
Alimentação + transporte
R$ 2.000
Total
R$ 4.950
Gráfico: distribuição dos custos na compra de um imóvel
Checklist rápido antes de decidir
Entrada definida e comprovada (FGTS, poupança).
Parcela ≤ 30% da renda e CET (Custo Efetivo Total) comparado entre bancos.
ITBI, escritura, registro e taxas provisionados.
Condomínio, IPTU e seguro no orçamento mensal.
Reserva de 1% a 5% para reformas e manutenção.
Simulação do custo de vida pós-compra concluída.
FAQ: Perguntas‑chave respondidas
Posso comprar com menos de 20% de entrada? Sim, mas o valor pago correspondente aos juros serão maiores. Avalie o CET (Custo Efetivo Total) antes.
ITBI tem desconto? Algumas cidades oferecem isenção para primeiro imóvel até certo valor.
Como calcular IPTU futuro? Consulte o valor venal do imóvel na prefeitura e a alíquota local.
Descubra como calcular financiamento imobiliário, quanto dar de entrada, como usar FGTS, e entenda as diferenças entre tabela SAC e Price. Guia completo para comprar seu imóvel com segurança.
